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?樓語縱橫\樓價續跌 供平過租\Q房網香港董事總經理 陳坤興

時間:2019-09-18 04:24:10來源:大公報

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  古語雲,「物極必反、否極泰來」,意指事物發展到一個極端,最終亦會向相反方向轉化,逆境達到極點,就會向順境轉化。社會動盪不絕,貿易爭拗不斷,本地經濟持續下滑,零售總額急速下跌,樓市交投又跌至谷底,香港各行各業均響起警號。市場亦有利好因素傳出,中美下月重啟貿易談判,本地政府亦為對話平台釋出善意,帶動股市出現反彈並重上27000點。

  整體經濟持續下落,樓市交投勢必吹淡風,近月二手交投已持續下跌。按土地註冊處紀錄顯示,上月整體二手成交量已跌至不足3000宗,創近半年新低,加上當中約有400多伙,屬買賣雙方其中一個為相同名字的內部轉讓成交。再者由於有關註冊量主要反映上月市況,按最新的註冊登記,截至13日為止本月至今亦只有約1030宗二手成交,相信本月註冊量進一步回落至不足2500宗低水平。

  二手交投急速回落,樓價會否同步出現顯著的調整?在過去而言,隨着成交急速回落,願意入市買家減少,業主自然需要割價求售,但觀乎近數年間兩次調整市,分別是2015年10月至2016年3月,及2018年8月至2019年1月,兩次跌市均有共通地方。在這兩次的調整市當中,按月二手交投均一度跌至不足2000宗成交,較近年每月平均4000宗二手成交比較,在近兩次跌市中,整體二手成交量急速下跌逾五成。

  下跌一成後有承接

  二手交投急速下跌的同時,在近兩次的調整市中亦有相當相似的地方,兩次調整均為期半年,樓價便會出現輕微反彈,同時間兩次的調整市中,整體樓價的累計跌幅分別為11%及8.9%。換言之,在過去兩次的跌市經驗中,當樓價跌幅達一成左右,便會出現低位反彈。

  樓市調整期已經展開,今次調整期會維持多久,調整幅度又有多少,相信現階段亦無人能知。連串社會事件何時結束,未來會升溫、還是降溫亦無人能知,中美貿易談判會和局收場、還是再起波折,現階段亦難確定。其實市場上利淡、利好因素向來同時存在。隨着樓價回落,而期間租金又持續上升,個別單位已再次出現供平過租的現象,以沙田第一城第2座一個低層的兩房單位為例,最新售價已跌至530萬元左右的水平,按現時六成按揭,年期30年,即使按最新多間大型銀行調高按揭息率計算,調高後息率以2.625%計,月供僅1.2772萬,最新月租達1.3萬元。供平過租情況重現。

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